Najem poslovnih prostorov

Zakon o spremembah in dopolnitvah Stanovanjskega zakona (SZ-1E)[1], ki je pričel veljati 19. 6. 2021 je v celoti razveljavil Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP)[2]. To v prvi vrsti pomeni manj omejitev in več odgovornosti pri sklepanju ustrezne pogodbe za najem poslovnih prostorov.

Najemna razmerja poslovnih stavb, poslovnih prostorov, skladišč ipd. so zdaj urejena zgolj v Obligacijskem zakoniku (OZ)[3], kar pogodbenim strankam omogoča veliko več svobode pri sklepanju najemnih pogodb.

Z razveljavitvijo Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) tako ne velja več kogenten minimalni odpovedni rok v trajanju 12 mesecev, dolžnost sodne odpovedi najemne pogodbe, zahteve za izpraznitev prostorov ter zahteva po pisnosti pogodbe.

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

Možnost, ki jo imata najemnik in najemodajalec pa je sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča, da lahko najemodajalec po poteku najemne pogodbe oz. odpovedi najemnega razmerja neposredno v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine. Neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča tudi, da zoper najemnika, ki npr. ne plačuje najemnine, najemodajalec neposredno sproži izvršilni postopek zaradi neplačila in tako ni potrebna tožba – klasičen pravdni postopek.

Prenehanje najemne pogodbe

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Vsekakor je zelo priporočljivo, da se pogodbeni stranki dogovorita o načinu vročanja morebitne odpovedi. V kolikor je ta preko elektronske pošte, je potrebno določiti točen elektronski naslov ter trenutek, kdaj se odpoved šteje za vročeno npr. s prejemom elektronskega sporočila, od naslednjega dne od posredovanja, od prejema elektronske povratnice, od prejema potrdila o prejetju vendar ne kasneje kot 5 dni od posredovanja itd.. Najemnik in najemodajalec vse to lahko uredita po njuni volji, sporazumno, da so zadovoljene želje obeh.

Zahteva za izpraznitev prostorov

Najemodajalec je imel skladno z 29. členom ZPSPP v povezavi z Zakonom o pravdnem postopku (ZPP)[4] možnost vložiti zahtevek za izpraznitev prostora po določbah, ki urejajo plačilni nalog. Za vsa najemna razmerja sklenjena po 19. 6. 2021 to zdaj ni več mogoče.

Najemodajalec mora po novem vložiti zahtevo za izpraznitev in le-to »vtoževati« po redni sodni poti, v rednem, dolgotrajnem pravdnem postopku. Iz tega razloga je zato še toliko bolj smiselno in pomembno, da se s primerno pogodbo najemnik in najemodajalec v največji možni meri izogneta potencialnim sporom.

Možnost, ki jo imata najemnik in najemodajalec pa je sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča, da lahko najemodajalec po poteku najemne pogodbe oz. odpovedi najemnega razmerja neposredno v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine. Neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča tudi, da zoper najemnika, ki npr. ne plačuje najemnine, najemodajalec neposredno sproži izvršilni postopek zaradi neplačila in tako ni potrebna tožba – klasičen pravdni postopek.

Prenehanje najemne pogodbe

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

OZ v drugem odstavku 616. člena določa, da v kolikor odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, znaša ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. Navedli smo, da ni mogoče nekaterih poslovnih prostorov izprazniti v 1 mesecu ter si poiskati nove, si predstavljate to storiti v pičlih 8 dneh? Ne… prav zato je pomembno, da se to uredi v pisni najemni pogodbi. Ustni dogovori in neurejena razmerja prinašajo najmanj večje rizike (tako za najemnika, kot za najemodajalca), težavno je tudi dokazovanje dogovorov – kakšen naj bi torej bil točen dogovor med pogodbenima strankama, kar zapleta oz. potencira sodne spore.

Odpoved najemne pogodbe

Verjetno redka dobrodošlica razveljavitve ZPSPP je, da najemne pogodbe ni potrebno več odpovedati po sodni poti, vendar pa OZ ne določa oblike odpovedi najemne pogodbe, zato je nujno potrebno, da se pogodbeni stranki o tem dogovorita v sami najemni pogodbi. Torej, na kakšen način in kdaj se lahko najemna pogodba odpove.

Nekatere stranke se odločajo npr. za posredovanje odpovedi priporočeno po pošti (s povratnico), druge se poslužujejo digitalnih načinov tj. preko elektronske pošte.

Vsekakor je zelo priporočljivo, da se pogodbeni stranki dogovorita o načinu vročanja morebitne odpovedi. V kolikor je ta preko elektronske pošte, je potrebno določiti točen elektronski naslov ter trenutek, kdaj se odpoved šteje za vročeno npr. s prejemom elektronskega sporočila, od naslednjega dne od posredovanja, od prejema elektronske povratnice, od prejema potrdila o prejetju vendar ne kasneje kot 5 dni od posredovanja itd.. Najemnik in najemodajalec vse to lahko uredita po njuni volji, sporazumno, da so zadovoljene želje obeh.

Zahteva za izpraznitev prostorov

Najemodajalec je imel skladno z 29. členom ZPSPP v povezavi z Zakonom o pravdnem postopku (ZPP)[4] možnost vložiti zahtevek za izpraznitev prostora po določbah, ki urejajo plačilni nalog. Za vsa najemna razmerja sklenjena po 19. 6. 2021 to zdaj ni več mogoče.

Najemodajalec mora po novem vložiti zahtevo za izpraznitev in le-to »vtoževati« po redni sodni poti, v rednem, dolgotrajnem pravdnem postopku. Iz tega razloga je zato še toliko bolj smiselno in pomembno, da se s primerno pogodbo najemnik in najemodajalec v največji možni meri izogneta potencialnim sporom.

Možnost, ki jo imata najemnik in najemodajalec pa je sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča, da lahko najemodajalec po poteku najemne pogodbe oz. odpovedi najemnega razmerja neposredno v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine. Neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča tudi, da zoper najemnika, ki npr. ne plačuje najemnine, najemodajalec neposredno sproži izvršilni postopek zaradi neplačila in tako ni potrebna tožba – klasičen pravdni postopek.

Prenehanje najemne pogodbe

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Strankam odsvetujemo sklepanje »ustnih najemnih pogodb«, tako v poslovnem svetu kot pri najemu stanovanj. Pri sklepanju najemne pogodbe za najem stanovanja, sklenitev najemne pogodbe, ki ni v pisni obliki, pravno gledano sploh ni mogoča – ni dovoljena, vendar se kljub temu v praksi še vedno pojavlja ogromno ustnih dogovorov, ki v vsebinskem pogledu predstavljajo najemno razmerje. Le s pisno obliko se lahko doseže, da sta obe pogodbeni stranki v celoti ter brez dvoma seznanjeni z vsemi pravicami in obveznostmi iz najemne pogodbe oz. razmerja.

Odpovedni rok

Najemne pogodbe za poslovne prostore se najpogosteje sklepajo za daljše časovno obdobje (5-10 let) ali celo za nedoločen čas, zato je razveljavljeni zakon določal minimalni 12-mesečni odpovedni rok, ki je omogočal najemniku primerno obdobje, v katerem si je lahko zagotovil nov ustrezen poslovni prostor, najemodajalcu pa ustrezen čas, da si je našel novega najemnika.

Si predstavljate v roku 1 meseca izprazniti celotno nadstropje poslovne stavbe s 100 zaposlenimi in še najti nadomestni prostor? Verjetno ne. Prav zaradi navedenega je zelo pomembno, da se pogodbeni stranki pri določanju odpovednih rokov zavedata vseh možnih situacij, ki ju lahko doletijo. Smiselno je, da je odpovedni rok uravnotežen tako na strani najemnika kot na strani najemodajalca, da zagotavlja varnost obema.

OZ v drugem odstavku 616. člena določa, da v kolikor odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, znaša ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. Navedli smo, da ni mogoče nekaterih poslovnih prostorov izprazniti v 1 mesecu ter si poiskati nove, si predstavljate to storiti v pičlih 8 dneh? Ne… prav zato je pomembno, da se to uredi v pisni najemni pogodbi. Ustni dogovori in neurejena razmerja prinašajo najmanj večje rizike (tako za najemnika, kot za najemodajalca), težavno je tudi dokazovanje dogovorov – kakšen naj bi torej bil točen dogovor med pogodbenima strankama, kar zapleta oz. potencira sodne spore.

Odpoved najemne pogodbe

Verjetno redka dobrodošlica razveljavitve ZPSPP je, da najemne pogodbe ni potrebno več odpovedati po sodni poti, vendar pa OZ ne določa oblike odpovedi najemne pogodbe, zato je nujno potrebno, da se pogodbeni stranki o tem dogovorita v sami najemni pogodbi. Torej, na kakšen način in kdaj se lahko najemna pogodba odpove.

Nekatere stranke se odločajo npr. za posredovanje odpovedi priporočeno po pošti (s povratnico), druge se poslužujejo digitalnih načinov tj. preko elektronske pošte.

Vsekakor je zelo priporočljivo, da se pogodbeni stranki dogovorita o načinu vročanja morebitne odpovedi. V kolikor je ta preko elektronske pošte, je potrebno določiti točen elektronski naslov ter trenutek, kdaj se odpoved šteje za vročeno npr. s prejemom elektronskega sporočila, od naslednjega dne od posredovanja, od prejema elektronske povratnice, od prejema potrdila o prejetju vendar ne kasneje kot 5 dni od posredovanja itd.. Najemnik in najemodajalec vse to lahko uredita po njuni volji, sporazumno, da so zadovoljene želje obeh.

Zahteva za izpraznitev prostorov

Najemodajalec je imel skladno z 29. členom ZPSPP v povezavi z Zakonom o pravdnem postopku (ZPP)[4] možnost vložiti zahtevek za izpraznitev prostora po določbah, ki urejajo plačilni nalog. Za vsa najemna razmerja sklenjena po 19. 6. 2021 to zdaj ni več mogoče.

Najemodajalec mora po novem vložiti zahtevo za izpraznitev in le-to »vtoževati« po redni sodni poti, v rednem, dolgotrajnem pravdnem postopku. Iz tega razloga je zato še toliko bolj smiselno in pomembno, da se s primerno pogodbo najemnik in najemodajalec v največji možni meri izogneta potencialnim sporom.

Možnost, ki jo imata najemnik in najemodajalec pa je sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča, da lahko najemodajalec po poteku najemne pogodbe oz. odpovedi najemnega razmerja neposredno v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine. Neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča tudi, da zoper najemnika, ki npr. ne plačuje najemnine, najemodajalec neposredno sproži izvršilni postopek zaradi neplačila in tako ni potrebna tožba – klasičen pravdni postopek.

Prenehanje najemne pogodbe

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Naslednje besedilo je namenjeno zgolj najemnim razmerjem, ki se sklepajo v poslovne namene in ne tistim, ki se sklepajo v stanovanjske namene.

Najem poslovnih prostorov

Pisnost pogodbe

Za veljavno najemno razmerje se ne zahteva več pisna pogodba, saj se skladno s teorijo realizacije iz 58. člena OZ, odsotnost pisne oblike pogodbe sanira, če sta pogodbeni strani v celoti ali v pretežnem delu izpolnili svoje obveznosti.

Strankam odsvetujemo sklepanje »ustnih najemnih pogodb«, tako v poslovnem svetu kot pri najemu stanovanj. Pri sklepanju najemne pogodbe za najem stanovanja, sklenitev najemne pogodbe, ki ni v pisni obliki, pravno gledano sploh ni mogoča – ni dovoljena, vendar se kljub temu v praksi še vedno pojavlja ogromno ustnih dogovorov, ki v vsebinskem pogledu predstavljajo najemno razmerje. Le s pisno obliko se lahko doseže, da sta obe pogodbeni stranki v celoti ter brez dvoma seznanjeni z vsemi pravicami in obveznostmi iz najemne pogodbe oz. razmerja.

Odpovedni rok

Najemne pogodbe za poslovne prostore se najpogosteje sklepajo za daljše časovno obdobje (5-10 let) ali celo za nedoločen čas, zato je razveljavljeni zakon določal minimalni 12-mesečni odpovedni rok, ki je omogočal najemniku primerno obdobje, v katerem si je lahko zagotovil nov ustrezen poslovni prostor, najemodajalcu pa ustrezen čas, da si je našel novega najemnika.

Si predstavljate v roku 1 meseca izprazniti celotno nadstropje poslovne stavbe s 100 zaposlenimi in še najti nadomestni prostor? Verjetno ne. Prav zaradi navedenega je zelo pomembno, da se pogodbeni stranki pri določanju odpovednih rokov zavedata vseh možnih situacij, ki ju lahko doletijo. Smiselno je, da je odpovedni rok uravnotežen tako na strani najemnika kot na strani najemodajalca, da zagotavlja varnost obema.

OZ v drugem odstavku 616. člena določa, da v kolikor odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, znaša ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. Navedli smo, da ni mogoče nekaterih poslovnih prostorov izprazniti v 1 mesecu ter si poiskati nove, si predstavljate to storiti v pičlih 8 dneh? Ne… prav zato je pomembno, da se to uredi v pisni najemni pogodbi. Ustni dogovori in neurejena razmerja prinašajo najmanj večje rizike (tako za najemnika, kot za najemodajalca), težavno je tudi dokazovanje dogovorov – kakšen naj bi torej bil točen dogovor med pogodbenima strankama, kar zapleta oz. potencira sodne spore.

Odpoved najemne pogodbe

Verjetno redka dobrodošlica razveljavitve ZPSPP je, da najemne pogodbe ni potrebno več odpovedati po sodni poti, vendar pa OZ ne določa oblike odpovedi najemne pogodbe, zato je nujno potrebno, da se pogodbeni stranki o tem dogovorita v sami najemni pogodbi. Torej, na kakšen način in kdaj se lahko najemna pogodba odpove.

Nekatere stranke se odločajo npr. za posredovanje odpovedi priporočeno po pošti (s povratnico), druge se poslužujejo digitalnih načinov tj. preko elektronske pošte.

Vsekakor je zelo priporočljivo, da se pogodbeni stranki dogovorita o načinu vročanja morebitne odpovedi. V kolikor je ta preko elektronske pošte, je potrebno določiti točen elektronski naslov ter trenutek, kdaj se odpoved šteje za vročeno npr. s prejemom elektronskega sporočila, od naslednjega dne od posredovanja, od prejema elektronske povratnice, od prejema potrdila o prejetju vendar ne kasneje kot 5 dni od posredovanja itd.. Najemnik in najemodajalec vse to lahko uredita po njuni volji, sporazumno, da so zadovoljene želje obeh.

Zahteva za izpraznitev prostorov

Najemodajalec je imel skladno z 29. členom ZPSPP v povezavi z Zakonom o pravdnem postopku (ZPP)[4] možnost vložiti zahtevek za izpraznitev prostora po določbah, ki urejajo plačilni nalog. Za vsa najemna razmerja sklenjena po 19. 6. 2021 to zdaj ni več mogoče.

Najemodajalec mora po novem vložiti zahtevo za izpraznitev in le-to »vtoževati« po redni sodni poti, v rednem, dolgotrajnem pravdnem postopku. Iz tega razloga je zato še toliko bolj smiselno in pomembno, da se s primerno pogodbo najemnik in najemodajalec v največji možni meri izogneta potencialnim sporom.

Možnost, ki jo imata najemnik in najemodajalec pa je sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča, da lahko najemodajalec po poteku najemne pogodbe oz. odpovedi najemnega razmerja neposredno v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine. Neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča tudi, da zoper najemnika, ki npr. ne plačuje najemnine, najemodajalec neposredno sproži izvršilni postopek zaradi neplačila in tako ni potrebna tožba – klasičen pravdni postopek.

Prenehanje najemne pogodbe

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

Naslednje besedilo je namenjeno zgolj najemnim razmerjem, ki se sklepajo v poslovne namene in ne tistim, ki se sklepajo v stanovanjske namene.

Najem poslovnih prostorov

Pisnost pogodbe

Za veljavno najemno razmerje se ne zahteva več pisna pogodba, saj se skladno s teorijo realizacije iz 58. člena OZ, odsotnost pisne oblike pogodbe sanira, če sta pogodbeni strani v celoti ali v pretežnem delu izpolnili svoje obveznosti.

Strankam odsvetujemo sklepanje »ustnih najemnih pogodb«, tako v poslovnem svetu kot pri najemu stanovanj. Pri sklepanju najemne pogodbe za najem stanovanja, sklenitev najemne pogodbe, ki ni v pisni obliki, pravno gledano sploh ni mogoča – ni dovoljena, vendar se kljub temu v praksi še vedno pojavlja ogromno ustnih dogovorov, ki v vsebinskem pogledu predstavljajo najemno razmerje. Le s pisno obliko se lahko doseže, da sta obe pogodbeni stranki v celoti ter brez dvoma seznanjeni z vsemi pravicami in obveznostmi iz najemne pogodbe oz. razmerja.

Odpovedni rok

Najemne pogodbe za poslovne prostore se najpogosteje sklepajo za daljše časovno obdobje (5-10 let) ali celo za nedoločen čas, zato je razveljavljeni zakon določal minimalni 12-mesečni odpovedni rok, ki je omogočal najemniku primerno obdobje, v katerem si je lahko zagotovil nov ustrezen poslovni prostor, najemodajalcu pa ustrezen čas, da si je našel novega najemnika.

Si predstavljate v roku 1 meseca izprazniti celotno nadstropje poslovne stavbe s 100 zaposlenimi in še najti nadomestni prostor? Verjetno ne. Prav zaradi navedenega je zelo pomembno, da se pogodbeni stranki pri določanju odpovednih rokov zavedata vseh možnih situacij, ki ju lahko doletijo. Smiselno je, da je odpovedni rok uravnotežen tako na strani najemnika kot na strani najemodajalca, da zagotavlja varnost obema.

OZ v drugem odstavku 616. člena določa, da v kolikor odpovedni rok ni določen s pogodbo ali z zakonom ali po krajevnih običajih, znaša ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času. Navedli smo, da ni mogoče nekaterih poslovnih prostorov izprazniti v 1 mesecu ter si poiskati nove, si predstavljate to storiti v pičlih 8 dneh? Ne… prav zato je pomembno, da se to uredi v pisni najemni pogodbi. Ustni dogovori in neurejena razmerja prinašajo najmanj večje rizike (tako za najemnika, kot za najemodajalca), težavno je tudi dokazovanje dogovorov – kakšen naj bi torej bil točen dogovor med pogodbenima strankama, kar zapleta oz. potencira sodne spore.

Odpoved najemne pogodbe

Verjetno redka dobrodošlica razveljavitve ZPSPP je, da najemne pogodbe ni potrebno več odpovedati po sodni poti, vendar pa OZ ne določa oblike odpovedi najemne pogodbe, zato je nujno potrebno, da se pogodbeni stranki o tem dogovorita v sami najemni pogodbi. Torej, na kakšen način in kdaj se lahko najemna pogodba odpove.

Nekatere stranke se odločajo npr. za posredovanje odpovedi priporočeno po pošti (s povratnico), druge se poslužujejo digitalnih načinov tj. preko elektronske pošte.

Vsekakor je zelo priporočljivo, da se pogodbeni stranki dogovorita o načinu vročanja morebitne odpovedi. V kolikor je ta preko elektronske pošte, je potrebno določiti točen elektronski naslov ter trenutek, kdaj se odpoved šteje za vročeno npr. s prejemom elektronskega sporočila, od naslednjega dne od posredovanja, od prejema elektronske povratnice, od prejema potrdila o prejetju vendar ne kasneje kot 5 dni od posredovanja itd.. Najemnik in najemodajalec vse to lahko uredita po njuni volji, sporazumno, da so zadovoljene želje obeh.

Zahteva za izpraznitev prostorov

Najemodajalec je imel skladno z 29. členom ZPSPP v povezavi z Zakonom o pravdnem postopku (ZPP)[4] možnost vložiti zahtevek za izpraznitev prostora po določbah, ki urejajo plačilni nalog. Za vsa najemna razmerja sklenjena po 19. 6. 2021 to zdaj ni več mogoče.

Najemodajalec mora po novem vložiti zahtevo za izpraznitev in le-to »vtoževati« po redni sodni poti, v rednem, dolgotrajnem pravdnem postopku. Iz tega razloga je zato še toliko bolj smiselno in pomembno, da se s primerno pogodbo najemnik in najemodajalec v največji možni meri izogneta potencialnim sporom.

Možnost, ki jo imata najemnik in najemodajalec pa je sklenitev najemne pogodbe v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa, ki omogoča, da lahko najemodajalec po poteku najemne pogodbe oz. odpovedi najemnega razmerja neposredno v izvršilnem postopku zahteva izpraznitev in izročitev nepremičnine. Neposredno izvršljiv notarski zapis omogoča tudi, da zoper najemnika, ki npr. ne plačuje najemnine, najemodajalec neposredno sproži izvršilni postopek zaradi neplačila in tako ni potrebna tožba – klasičen pravdni postopek.

Prenehanje najemne pogodbe

Pri najemnih pogodbah za najem poslovnih prostorov najemno razmerje običajno preneha:

  • s potekom časa – pogodbeni stranki se dogovorita, da najemno razmerje sklenjeno za določen čas in preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba;
  • sporazumno – pogodbeni stranki se dogovorita o prenehanju, najemno razmerje preneha na podlagi soglasja volj. V tem primeru se pogodbeni stranki tudi dogovorita za prostovoljno izpraznitev prostorov in predajo prostorov;
  • z odpovedjo – če odpovedni rok ni določen s pogodbo ali po krajevnih običajih, potem je ta rok 8 dni. Odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času;
  • z odstopom od pogodbe – razlogi za odstop od pogodbe morajo biti v najemni pogodbi natančno opisani.

V pogodbi morajo biti natančno določeni odstopni (odpovedni) razlogi. V primeru odstopnih razlogov gre za krivdne razloge na strani druge stranke, zaradi katerih daje pogodba prizadeti stranki možnost odstopa od pogodbe in ji s tem omogoči predčasno enostransko prenehanje poslovnega razmerja.

OZ določa le tri odpovedne razloge, in sicer enega v 601. členu, ki določa, da v kolikor najemnik kljub opominu najemodajalca uporablja stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom ali če zanemarja njeno vzdrževanje in je nevarno, da bo nastala za najemodajalca precejšnja škoda, lahko ta pogodbo odpove brez odpovednega roka. V 603. členu določa, da prav tako lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine niti v 15 dneh, odkar je najemodajalec to zahteval. Vendar ostane pogodba v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je najemodajalec podal odpoved. Tretji odpovedni razlog pa določa, da lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo tudi, če je dal najemnik stvar v podnajem, brez najemodajalčevega njegovega dovoljenja, ko je to po zakonu ali po pogodbi potrebno, skladno s 607. členom OZ.

Glede na zelo skope zakonske razloge za odpoved najemne pogodbe, je zelo smiselno, da pogodbeni stranki v pogodbi uredita dodatne odpovedne razloge kot tudi odpovedni rok ali več njih. Razveljavljen zakon je v ta namen predvidel odpovedni razlog za primer, ko je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil ali če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovno stavbo oz. poslovni prostor sam potrebuje.[5] Morda bi bil smiseln tudi odpovedni razlog za primer, ko najemnik neko določeno obdobje najemnega prostora ne bi uporabljal…


Sklep

Najemna pogodba se šteje za enostavno pogodbo, številni vzorci so prosto dosegljiv na svetovnem spletu, pogodbeni stranki pa vanj vnesejo le podatke o strankah ter višino najemnine. Je res tako enostavno? Glede na zgoraj pojasnjeno bi lahko dejali, da je ravno obratno. Tako najemnik kot najemodajalec se morata ob sklenitvi najemne pogodbe zavedati vseh rizikov najema in tudi samega poslovanja (zelo aktualna tema v zadnjem obdobju zaradi začasnega zaprtja dejavnosti), kaj če najemnik ne bo več potreboval prostora, ne bo zmogel plačevati najemnine, če najemnik po izteku pogodbe za določen čas prostora ne bo izpraznil?!

Vprašanj, ki bi si jih moral zastaviti vsak ob sklepanju najemne pogodbe zares ni malo, smiselno je transparentno predstaviti svoje interese nasprotni stranki ter zapisati kar se da natančno najemno pogodbo. Razumljivo je, da posamezniki in tudi določeni poslovni subjekti nimajo veliko izkušenj z najemnimi razmerji, prav zato pa smo tukaj mi – pravni strokovnjaki, da vam lahko svetujemo, pomagamo ter postavimo vprašanja katera so v vaši zadevi pomembna oz. bi lahko bila relevantna v sklopu najemnega razmerja.

Ne pozabite, da za vsa najemna razmerja sklenjena pred 19. 6. 2021 še vedno velja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP).

 


[1] Uradni list RS, št. 90/21;

[2] Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88, Uradni list RS, št. 32/00, 102/02 – odl. US, 87/11 – ZMVN-A in 90/21 – SZ-1E;

[3] Uradni list RS, št. 97/07 – uradno prečiščeno besedilo, 64/16 – odl. US in 20/18 – OROZ631;

[4] Uradni list RS, št. 73/07 – uradno prečiščeno besedilo, 45/08 – ZArbit, 45/08, 111/08 – odl. US, 57/09 – odl. US, 12/10 – odl. US, 50/10 – odl. US, 107/10 – odl. US, 75/12 – odl. US, 40/13 – odl. US, 92/13 – odl. US, 10/14 – odl. US, 48/15 – odl. US, 6/17 – odl. US, 10/17, 16/19 – ZNP-1 in 70/19 – odl. US;

[5] 28. člen ZPSPP;

 


 

 

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

 

[/vc_column_text][/vc_column][/vc_row]

No comment

Dodaj odgovor

Vaš e-naslov ne bo objavljen. * označuje zahtevana polja

Na naši strani uporabljamo piškotke za pravilno delovanje strani in beleženje obiskanosti strani. S strinjanjem nam dovolite uporabo piškotkov.

Nastavitve zasebnosti shranjene!
Nastavitve zasebnosti

Ko obiščete katero koli spletno mesto, le to lahko shranjuje ali pridobi podatke v vašem brskalniku, večinoma v obliki piškotkov. Tukaj nadzirate svoje osebne nastavitve za piškotke.

Ti piškotki so potrebni za delovanje spletnega mesta in jih ni moč onemogočiti.

Za pravilno delovanje spletne strani uporabljamo naslednje tehnične piškotke
  • wordpress_test_cookie
  • wordpress_logged_in_
  • wordpress_sec

Onemogoči vse storitve
Omogoči vse storitve