Kratek vodič ob nakupu nepremičnine

Kratek vodič ob nakupu nepremičnine

Na kaj vse je potrebno biti pozoren pred nakupom in pri sklepanju pogodbe za nakup nepremičnine?

Ogled nepremičnine

Stanovanje

Opravite skrben ogled stanovanja samega, sicer pa bodite predvsem pozorni na naslednje:

• • na število enot v večstanovanjskem objektu, npr. zaradi morebitne predkupne pravice^[1],
  • na vknjižbo v Zemljiško knjigo (razdelitev na posamezne enote in skupne prostore ter morebitne omejitve lastninske pravice),
  • če ima večstanovanjski objekt upravnika^[2],
  • če je bila sklenjena pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov večstanovanjskega objekta^[3],
  • na način ogrevanja in oskrbe s toplo vodo,
  • na vplačila oz. stanje rezervnega sklada^[4],
  • na višino obratovalnih stroškov in če so poravnani vsi obratovalni stroški,
  • na to, kdo ima v stanovanju prijavljeno stalno/začasno prebivališče,
  • če so odprti sodni postopki oz. morda obstaja kakršnakoli pravnomočna sodna odločba v zvezi s stanovanjem,
  • na gradbeno in uporabno dovoljenje^[5],
  • na morebitno spomeniško varstvo^[6],
  • na energetsko izkaznico^[7].

Hiša (stavba skladno s slovensko zakonodajo predstavlja del zemljišča)

Opravite skrben ogled hiše same, kot tudi njene okolice (zemljišča), sicer pa bodite predvsem pozorni na naslednje:

• • na vknjižbo v Zemljiško knjigo (morebitne omejitve lastninske pravice),
  • na komunalno opremljenost,
  • na dostop do javne ceste,
  • na namensko rabo zemljišča, na katerem stoji hiša, kot tudi na morebitne posebne prostorske omejitve in pogoje,
  • na (ne)urejene meje zemljišča s sosednjimi nepremičninami^[8],
  • na višino obratovalnih stroškov in ali so poravnani vsi obratovalni stroški,
  • na to, kdo ima v hiši prijavljeno stalno prebivališče,
  • če so odprti sodni postopki oz. morda obstaja kakršnakoli pravnomočna sodna odločba v zvezi s hišo/zemljiščem,
  • na gradbeno in uporabno dovoljenje^[9],
  • na morebitno spomeniško varstvo^[10],
  • če gre za območje s posebnimi omejitvami in pogoji (erozijsko, poplavno, vodovarstveno^[11] ipd.),
  • na energetsko izkaznico^[12].

Zemljišče

Opravite skrben ogled zemljišča z okolico, sicer pa bodite pozorni na naslednje:

• • na vknjižbo v Zemljiško knjigo (morebitne omejitve lastninske pravice),
  • na komunalno opremljenost,
  • na dostop do javne ceste,
  • na namensko rabo zemljišča,
  • na (ne)urejene meje zemljišča s sosednjimi nepremičninami^[13],
  • če so odprti sodni postopki oz. morda obstaja kakršnakoli pravnomočna sodna odločba v zvezi z zemljiščem,
  • če gre za območje s posebnimi omejitvami in pogoji (erozijsko, poplavno, vodovarstveno, spomeniško varstvo ipd.).

Sklenitev kupoprodajne pogodbe za nepremičnino

Kupoprodajna pogodba mora biti vedno sklenjena v pisni obliki, vendar je le-ta lahko v obliki zasebne listine (ni potreben notarski zapis). V primeru, da je pri prodaji udeležena nepremičninska agencija oziroma posrednik, ki pripravi tudi kupoprodajno pogodbo, mora biti pogodba sestavljena in podpisana s strani diplomiranega pravnika (prvi odstavek 24. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (ZNPosr)^[14]).

Intabulacijska klavzula (Zemljiškoknjižno dovolilo) je lahko vključena v sami kupoprodajni pogodbi ali na posebnem listu (dodatku k pogodbi)^[15]. Overjen podpis prodajalca na intabulacijski klavzuli je pogoj za prenos lastninske pravice v Zemljiški knjigi.^[16]

Kaj naj bi vsebovala kupoprodajna pogodba:

• • uvodne ugotovitve (podatki o prodajalcu, kupcu ter nepremičnini),
  • predmet pogodbe (opredeljen na ustrezen način: npr. z ID znakom),
  • pogodbeno ceno,
  • način plačila in plačilne pogoje,
  • datum izročitve nepremičnine v posest,
  • določbe glede overitve podpisa prodajalca in izročitve izvirnika pogodbe kupcu,
  • kraj in datum sklenitve,
  • podpis pogodbenih strank,
  • seznam prilog.

Priporočljivo je, da kupoprodajna pogodba vsebuje tudi:

• • določbe o opremljenosti nepremičnine,
  • navedbo kdo bo hranil izvirnik pogodbe z overjenim podpisom,
  • dogovor o ari (če je ta dogovorjena),
  • določila o odstopu od kupoprodajne pogodbe,
  • dogovor o tem kako se bodo pogodbene stranke obveščale o pomembnih okoliščinah pogodbe in morebitnih spremembah,
  • določbe glede plačila morebitnih neporavnanih obratovalnih stroškov in drugih bremen,
  • dogovor glede stroškov s pravnim poslom (npr. plačilo davka na promet nepremičnin, strošek overitve podpisa, strošek priprave pogodbe,…),
  • dogovor glede uporabe prava in pristojnosti sodišča za primer sporov.

Pri nakupu hiše ali zemljišča je lokacijska informacija obvezna priloga kupoprodajne pogodbe (običajno jo zahteva že Finančna uprava RS, predvsem pa notar pri overitvi podpisa prodajalca). Lokacijsko informacijo izda občina na območju katere nepremičnina leži. Lokacijska informacija nadomešča potrdilo o namenski rabi.^[17]

Posebna pravila veljajo za nakup kmetijskega zemljišča ali gozda. Nakup mora biti opravljen z javno objavljeno ponudbo na upravni enoti in v skladu s pravili o predkupni pravici. Po sprejemu ponudbe mora upravni organ z odločbo odobriti pravni posel.^[18]

Kje so na voljo vse potrebne informacije?

Osnovne podatke o stanovanju, hiši oz. nepremičnini najdete v katastru nepremičnin / javnem registru: https://ipi.eprostor.gov.si/jv/

Nepremičnino lahko najdete po naslovu in hišni številki ali identifikatorju (katastrska občina, parcelna številka / številka stavbe / številka posameznega dela).

Podatke o lastništvu si lahko sami pridobite iz Zemljiške knjige. Za dostop je potrebna (brezplačna) registracija: https://evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html

Podatke o nepremičnini najdete s pomočjo identifikatorjev (katastrska občina, parcelna številka / številka stavbe / številka posameznega dela ali ID znak).

Iz lokacijske informacije so razvidni vsi potrebni podatki glede nepremičnine, razen podatkov iz zemljiške knjige. Lokacijsko informacijo izda občina na podlagi izpolnjenega obrazca in plačila upravne takse.

Ali za nakup oz. prodajo nepremičnine potrebujem nepremičninsko agencijo oz. nepremičninskega posrednika?

Ne, v Sloveniji ni zakonske obveze, da za prodajo ali nakup nepremičnine potrebujete nepremičninsko agencijo oz. posrednika. Vsekakor pa se je pri pravnih poslih z nepremičninami smiselno posvetovati s strokovnjakom.

V kolikor pri poslu sodeluje nepremičninska agencija oz. posrednik, vas opozarjamo, da je obveznost plačila za posredovanje na strani naročnika. Delitev plačila nepremičninski agenciji med kupcem in prodajalcem, je možna le na podlagi izrecnega dogovora. Posledično bodite previdni pri podpisovanju dokumentov, ki vam bi jih izročila nepremičninska agencija oz. posrednik. Ničesar, s čemer se izrecno ne strinjate, v nobenem primeru ne podpisujte. Preverite tudi, da ima posrednik ustrezno, veljavno licenco za opravljanje poslov nepremičninskega posredovanja.

V praksi opažamo določena sporna in nepoštena pogodbena določila, ki se vnašajo v osnutke kupoprodajnih pogodb, kot npr. da, kupec plača davek na promet z nepremičninami v višini 2%. Davek na promet z nepremičninami je v skladu z Zakonom o davku na promet nepremičnin (ZDPN-2)^[19] zavezan plačati prodajalec nepremičnine^[20], na katerega se tudi glasi sama odločba, ki jo izda FURS.

Imate vprašanje?

Želite kupiti nepremičnino in ne veste kako oz. kje začeti?

Ne sprašujte se, vprašajte nas!

Nudimo vam vso potrebno strokovno (pravno) pomoč pri nakupu ali tudi prodaji nepremičnine.

---

 

---

Ne sprašujte se, VPRAŠAJTE NAS!

KONTAKT

^[1] Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. (1. odstavek 124. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ-1));

^[2] Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika. (1. odstavek 118. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ-1));

^[3] 116. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ-1);

^[4] Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja. (1. odstavek 119. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ-1));

^[5] Gradbeni zakon (GZ-1);

^[6] Zakon o varstvu kulturne dediščine (ZVKD-1);

^[7] Energetsko izkaznico mora zagotoviti lastnik stavb ali posameznih delov stavb za stavbe ali posamezne dele stavb, ki se zgradijo, prodajo ali oddajo, ter jo predložiti pri prodaji ali oddaji v najem kupcu oziroma novemu najemniku najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Namesto energetske izkaznice posameznega dela stavbe se lahko predloži energetska izkaznica za celotno stavbo. (2. odstavek 31. člena Zakona o učinkoviti rabi energije (ZURE));

^[8] Podatek je razviden iz Zemljiškega katastra – GURS;

^[9] Glej opombo št. 5;

^[10] Glej opombo št. 6;

^[11] Zakon o vodah (ZV-1);

^[12] Glej opombo št. 7;

^[13] Glej opombo št. 8;

^[14] Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11 in 47/19;

^[15] 32. in 33. člen Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1);

^[16] 1. odstavek 33. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1);

^[17] Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3) (Uradni list RS, št. 199/21);

^[18] Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ);

^[19] Uradni list RS, št. 117/06 in 25/16 – odl. US;

^[20] 1. odstavek 5. člena ZDPN-2;